Câu hỏi : Gia đình tôi có mua một mảnh đất 200m2 từ năm 1990 của ông Đ.T.K . Khi mua bán chúng tôi chỉ làm giấy tờ mua bán giấy tay với nhau. Từ đó, gia đình tôi đã xây nhà và sống ổn định trên đất này nhưng chưa có điều kiện để làm giấy chủ quyền đất. Đến giữa năm 2008, khi có một côn đường được mở ở đây, giá đất tăng lên thì ông K đến đòi lại đất. Ông K cho rằng, giấy tờ mua bán trước đây không có giá trị, là trái pháp luật, ông sẽ nộp đơn yêu cầu toà án huỷ hợp đồng mua bán trước đó. Xin hỏi, giấy tờ mua bán trước đây có giá trị không ? Liệu tôi có bị buộc phải trả lại đất đó không ?

Phan Hữu Lễ ( Bình Phước)

Trả lời : Điểm a, Mục 2.2 Phần II Nghị Quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân Tối cao, quy định :” Về nguyên tắc chung, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 1/7/1980 ( ngày chính phủ ban hàng Quyết định số 201- CP ) đến trước ngày 15/10/1993 ( ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực) là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì toàn án huỷ hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu “

Trường hợp của ông, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây ( theo Điểm b, mục 2.2, Phần II Nghị quyết 02):

“1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;

2. Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND có thẩm quyền, UBND đã cho phép chuyển nhượng;

3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây dựng nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vị phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.”

Như vậy, trường hợp của ông mua đất bằng giấy tay là không hợp pháp. Trong trường hợp có tranh chấp mà các bên không tự thoả thuận giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện tại Toà án. Trong quá trình giải quyết, giấy tay mua bán đất là căn cứ để Toà án xem xét giải quyết theo tinh thần Nghị quyết 02 đã  trích dẫn trên.

Luật gia Nguyễn Văn Khôi 

Chuyên viên Tư vấn pháp luật – Trung Tâm Tư vấn Pháp luật TPHCM , Trung ương Hội Luật gia Việt Nam